Quel est le régime fiscal ?
Quel est le régime fiscal ?
Pour un immeuble neuf, l’acquisition d’un usufruit locatif social est soumise à la TVA à taux réduit. Pour un immeuble ancien, elle est soumise au droit de mutation calculé pour les usufruits à durée fixe.
L’exonération de TFBP bénéficie au seul usufruitier lorsque la quotité minimale de prêt de l’Etat est de 30% du prix de revient de l’opération.
Mise en œuvre pratique de l’usufruit locatif social
Dans le cadre d’une première expérience en matière de montage en ULS, le bailleur social est généralement démarché par un intermédiaire qui le met en contact avec un promoteur et lui propose d’acheter l’usufruit d’une partie des logements de l’opération à construire.
Les bailleurs dont l’expérience est rodée ne passent plus nécessairement par un intermédiaire : – Certains construisent une opération et propose, à une société dont c’est l’activité, de racheter la nue-propriété des logements en bloc, cette dernière cédant ensuite la nue-propriété à des particuliers (voire à des organismes de collecte d’épargne via les OPCI ou les SCPI) ; – Certains organismes achètent l’usufruit de logements auprès d’un promoteur conjointement à une société qui achète la nue-propriété de ces mêmes logements ; – D’autres contractualisent directement auprès d’un promoteur qui leur propose l’achat de l’usufruit de certains logements.
L’acte notarié qui contractualise l’usufruit locatif social doit régir l’ensemble des règles spécifiques de l’ULS, qu’il s’agisse de la durée, du fonctionnement de copropriété, des travaux d’entretien, de l’entretien ménager, de l’anticipation des travaux de remise en état, de la fin de l’usufruit ou de la fin des baux d’habitation. Tout doit être répertorié par écrit afin d’éviter les surprises en cours d’ULS, voire à l’extinction de celui-ci.
Quel est le montage de l’opération ?
Comme indiqué précédemment, le montage financier de l’opération se fait en général sans fonds propres ni subventions. Logiquement, les emprunts souscrits sont calés sur la durée de l’usufruit. Toutefois, certains organismes s’attachent à réduire la durée des emprunts de un ou deux ans par rapport à celle de l’usufruit pour anticiper des éventuelles pertes de recette dues à la libération anticipée des logements (si un locataire d’un logement en usufruit donne son congé avant l’issue de l’ULS, il sera difficile de trouver un locataire pour une durée de quelques mois).
