D’une durée possible de 18 (12 pour les baux à réhabilitation) à 99 ans, mais souvent conclus sur 55 à 60 ans, les baux ont en commun les points suivants :

– Transfert du droit réel immobilier au preneur (l’emphytéote) pendant la durée du bail, en contrepartie de l’entretien, de la construction ou de la réhabilitation du bien immobilier selon la nature du bail,

– Le preneur peut donc hypothéquer, céder ou louer le bien,

– Le preneur est tenu de toutes les charges, impôts et taxes relatifs aux constructions et au terrain, – Le prix du bail (redevance ou loyer) est libre,

– Le terrain et les constructions qui y sont implantées sont remis en bon état d’entretien au bailleur à l’issue du bail.

Les parties aux contrats peuvent être de statut public ou privé, sauf pour ce qui concerne le bail à réhabilitation pour lequel, le preneur est obligatoirement un « constructeur social ». S’agissant du logement social, les baux sont majoritairement consentis par les collectivités locales, et souvent consentis à l’euro symbolique. On notera toutefois, que, en zone tendue, les collectivités s’interrogent quant à la valorisation de leur foncier.  Les biens sous baux à long terme sont généralement gérés par les organismes comme leurs propres immeubles et intégrés aux PSP (la proportion d’immeubles sous bail peut atteindre 50% du patrimoine de certains organismes). Toutefois, à l’approche du dénouement du bail, certains organismes proposent aux bailleurs des réhabilitations qualitatives pour conserver le bien dans leur patrimoine.

L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période d’usufruit. Cet ULS peut avoir une durée de 15 à 30 ans.  En pratique, le coût de l’usufruit est d’environ 40% de la pleine propriété et celui de la nue-propriété de 60% pour un ULS d’une durée de 18 ans. Le nu-propriétaire est en général un particulier qui investit pour profiter des avantages fiscaux, pour préparer sa retraite (en tant que placement financier ou pour avoir un logement bien situé afin de l’occuper le moment venu) ou pour céder ultérieurement le bien à sa descendance.  L’ULS est surtout destiné aux zones très tendues, et l’opération est majoritairement montée en PLS par l’organisme. Si le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période de l’ULS, l’ensemble des charges est dû par l’usufruitier qui encaisse le fruit des loyers, ce dernier ayant également mandat du nu-propriétaire devant le syndic en cas de copropriété.  L’ULS donne lieu à une convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, laquelle doit notamment préciser l’affectation des locaux, la répartition des charges ainsi que les conditions de remise du bien à l’issue de l’usufruit. On doit préciser que le locataire de l’usufruitier, organisme social, à défaut du droit au maintien dans les lieux, bénéficie de garanties en matière de relogement dès lors qu’il est sous les plafonds de ressources. Aussi, l’architecture réglementaire prévoit une organisation précise des actions à conduire à l’approche du dénouement de l’usufruit.  Si le principal avantage de l’ULS réside dans la possibilité pour un organisme d’offrir des logements particulièrement bien situés, l’inconvénient majeur reste la durée relativement courte qui impose des points de vigilance tels que la mise en place de baux précaires de location, ainsi que la constitution de provisions pour une remise en état complète des logements avant leur restitution, voire pour couvrir les éventuelles périodes de vacance précédant le dénouement de l’usufruit.

Si les deux formules que sont les baux à long terme et l’ULS relèvent du même principe de démembrement de la propriété, elles présentent des différences sensibles. Au titre des similitudes, on relèvera bien sûr que l’organisme Hlm, s’il n’est pas pleinement propriétaire du bien, doit le gérer pendant toute la durée du contrat avec les mêmes droits et devoirs que pour son patrimoine en propre.  On constate également que les montages financiers des opérations démembrées ne font que peu appel aux fonds propres des organismes et limitent le montant des aides financières sous forme de subventions, contrairement aux opérations classiques.  En termes de différences, on notera tout d’abord celui posé par l’opération en termes d’objectifs : si les baux à long terme sont mis en œuvre pour créer du logement social « ordinaire », l’ULS est surtout destiné à produire du logement « intermédiaire » ; il en résulte une localisation des opérations en ULS qui ne peut être adaptée qu’aux seuls marchés tendus, voire très tendus.  Ensuite, la durée des engagements et de la gestion du bien : un bail emphytéotique, quelle que soit sa forme, est d’une durée généralement supérieure à 50 ans, alors que l’ULS est rarement souscrit pour plus de vingt ans.