Les baux à long terme 6

    Les baux à long terme 6

    30/09/2019 EXPORT FIS 97 Aucun commentaire

    Mise en œuvre pratique des baux à long terme

    Dans la pratique, ce sont la plupart du temps les communes, les collectivités territoriales, qui font appel aux organismes HLM pour construire sur un terrain leur appartenant ou pour réhabiliter un bâtiment dégradé (immeuble d’habitation, école, presbytère, etc.) qu’elles ont dans leur patrimoine.  Elles proposent des baux à long terme dont les bailleurs sociaux étudient l’équilibre financier avant acceptation. Le financement de ces opérations passe par un prêt contracté auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation pour les PLUS, PLAI (ou un autre établissement financier pour les PLS) en fonction du choix qui est fait. Certains organismes obtiennent des subventions de la part des collectivités sur lesquelles le bien est implanté (EPCI, Conseil Général, Conseil Régional, etc.). La mise à disposition d’un terrain ou d’un bâtiment permet aux organismes HLM de ne pas verser de fonds propres ou de n’en verser que très peu pour le financement de l’opération. Les baux sont généralement conclus pour une durée de 55 ans minimum, durée estimée d’équilibre de l’opération. Dans certains cas, une durée plus longue du bail permettrait soit de mieux amortir les investissements consentis, soit de mettre en place au cours de la dernière période du bail des actions telles que des réhabilitations afin de redonner au bâtiment une attractivité érodée par une certaine obsolescence. Les redevances ou loyers des baux sont minimes, souvent proposées à l’euro symbolique. Certaines communes commencent à rechercher l’amortissement du coût du terrain mis à bail. Dans ces cas, l’intérêt pour l’organisme de contracter un bail à long terme est moindre. La durée du bail devra être prolongée pour que l’organisme puisse équilibrer son opération.

    Quelle est la gestion de bien ?

    Lorsque les constructions ou les réhabilitations sont terminées, le patrimoine en bail à long terme est géré par l’organisme HLM comme son patrimoine en propre : gestion des locataires, entretien des bâtiments, travaux de grosses réparations, etc. Il est en général intégré dans son plan stratégique de patrimoine.  Il est possible pour l’organisme HLM de proposer à la commune bailleresse de s’engager dans un partenariat. Ainsi, la commune est impliquée dans chaque étape de la vie de la résidence qu’elle met à bail depuis les étapes de la construction le cas échéant au siège de la commission d’attribution des logements. Elle peut également servir de relais à l’organisme qui n’a pas d’agence à proximité de la résidence. Son rôle est alors d’informer l’organisme HLM d’éventuels problèmes de comportement des locataires (problèmes de voisinage, vandalismes, etc.), de dégradations des bâtiments, des doléances des locataires. Même sans partenariat, la commune est souvent davantage impliquée dans le projet et souhaite être informée des congés pris par les locataires afin de proposer de nouveaux locataires pour les logements vacants. En ce qui concerne l’entretien ménager et technique, il est quelquefois nécessaire d’établir des conventions définissant les périmètres d’intervention de l’organisme HLM et de la commune. Ainsi, par exemple, l’entretien des voieries (construites par l’organisme HLM) et des abords des opérations est parfois confiée à la commune.

    Comment se dénoue le bail ?

    Au terme du bail, plusieurs possibilités s’offrent aux organismes HLM : le bien revient automatiquement à la collectivité bailleresse. C’est le cas le plus fréquent en pratique. La collectivité bailleresse propose à l’organisme HLM la reconduction du bail à long terme.  La collectivité bailleresse propose à l’organisme de racheter le terrain sur lequel l’immeuble est implanté, voire de racheter l’immeuble lui-même. Le rachat de terrain entraine l’acquisition des constructions

    S’agissant des baux administratifs, l’article R. 1311-2 du CGCT rappelle que la conclusion de ces baux affectés à une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de la compétence d’une collectivité locale, est précédée d’une publicité et d’une mise en concurrence selon les règles applicables à ces contrats.

    Des organismes qui ont une proportion importante de baux à long terme dans leur patrimoine souhaiteraient pouvoir les conserver en gestion à l’échéance du bail. Des communes, récupérant automatiquement le bien dans leurs patrimoines, proposent à l’organisme preneur de racheter le bien (terrain + construction). Cela peut poser problème à l’organisme dans la mesure où la réglementation n’autorise pas l’octroi d’aides de l’Etat deux fois pour la même opération (une même opération ne peut faire l’objet de prêts aidés sur un même objet).

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