Investir et défiscaliser avec le dispositif Denormandie

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    Investir et défiscaliser avec le dispositif Denormandie

    19/04/2023 Gael Compte 671 Aucun commentaire

    Pour être éligible au dispositif Denormandie, un certain nombre de conditions doit être remplie. Il s’agit de conditions relatives aux travaux, à la mise en location, à la qualité du locataire.

    Quelles sont les conditions relatives aux travaux réalisés ?

    Deux conditions sont à signaler :

    1ère condition : montant des travaux = au moins 25 % du cout total de l’opération et dans une limite de 300.000 €

    La réduction d’impôt est subordonnée à la réalisation de travaux d’amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération.

    La notion de coût total de l’opération correspond au prix de revient du logement.

    Le prix de revient du logement s’entend du prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition et du coût des travaux d’amélioration ou de transformation facturés par une entreprise.

    Donc Prix de revient = Prix d’acquisition + coût des travaux éligibles à la réduction d’impôt

    Les travaux à prendre en compte pour l’appréciation du seuil de 25 % sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt, soit les travaux d’amélioration (économie énergétique), soit les travaux de transformation (ex : transformation d’un local qui initialement n’était pas habitable).

    Exemple 1 : Un contribuable acquiert un appartement en vue de réaliser des travaux d’amélioration pour une somme de 120 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris).

    Ainsi, pour que le contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », toutes autres conditions étant remplies, le montant des travaux à réaliser devra être au minimum de 40 000 € TTC [(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €].

    Exemple 2 : Un contribuable acquiert un appartement ayant fait l’objet de travaux d’amélioration pour la somme de 160 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris). Pour que ce contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie ancien », le montant des travaux d’amélioration réalisés avant la vente doit être au minimum de 40 000 €, représentant ainsi 25 % du coût total de l’opération (160 000 € x 25 % = 40 000 €).

    2e condition : réalisation des travaux par une entreprise qui les facture

    En effet, les travaux d’amélioration ou de transformation éligibles doivent avoir été facturés par une entreprise.

    Par conséquent, les travaux ayant été réalisés par l’acquéreur (contribuable) sont exclus :

    – les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (exemple : main d’œuvre salariée) ;

    – le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation de ces matériaux, facturées par une entreprise, sont en revanche prises en compte.

    Il appartient au contribuable d’obtenir de l’entreprise des factures identifiant de manière distincte le montant des travaux d’amélioration ou de transformation en logement éligibles à la réduction d’impôt.

    Quelles sont les conditions tenant à la qualité du locataire ?

    Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer. Il s’agit, en pratique, de la personne ou de l’ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail).

    L’interdiction de louer le logement au propriétaire lui-même, à un membre de son foyer fiscal s’applique pendant toute la période couverte par l’engagement de location, initial ou prorogé, y compris en cas de changement de locataire au cours de ces périodes.

     

    Par ailleurs, la possibilité de donner le logement en location à un ascendant ou à un descendant du contribuable est conditionnée au fait que cet ascendant ou descendant ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.

    Les mêmes conditions s’appliquent lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l’un des associés de cette société, un membre du foyer fiscal de l’un des associés ou, selon la date de réalisation de l’investissement (cf. IV § 50 et 55), un des ascendants ou descendants de l’un des associés.

    Le locataire ne doit pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi. Ce plafond varie en fonction de la situation du locataire et selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ainsi, les plafonds des ressources seront différents pour un locataire célibataire vivant dans la zone A bis (39363 €) et un autre locataire vivant dans la zone B1 (32084 €). Le plafond de ressources est fixé par la loi et varie chaque année.

    Quelles sont les conditions relatives au loyer ?

    Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas excéder certains plafonds fixés par décret.
    Les plafonds de loyer diffèrent selon la ZONE dans laquelle est situé le logement donné en location. Le plafond est modifié chaque année.
    A titre d’exemple, le plafond de loyer eu m2 est fixé à 18,25 € dans la zone A bis ; 13.56 € dans la zone A ; 10,93 € dans la zone B1.

    Quelles sont les conditions tenant à la qualité du locataire ?

    Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer. Il s’agit, en pratique, de la personne ou de l’ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail).

    L’interdiction de louer le logement au propriétaire lui-même, à un membre de son foyer fiscal s’applique pendant toute la période couverte par l’engagement de location, initial ou prorogé, y compris en cas de changement de locataire au cours de ces périodes.

     

    Par ailleurs, la possibilité de donner le logement en location à un ascendant ou à un descendant du contribuable est conditionnée au fait que cet ascendant ou descendant ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.

    Les mêmes conditions s’appliquent lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l’un des associés de cette société, un membre du foyer fiscal de l’un des associés ou, selon la date de réalisation de l’investissement (cf. IV § 50 et 55), un des ascendants ou descendants de l’un des associés.

    Le locataire ne doit pas dépasser le plafond de ressources fixé par la loi. Ce plafond varie en fonction de la situation du locataire et selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ainsi, les plafonds des ressources seront différents pour un locataire célibataire vivant dans la zone A bis (39363 €) et un autre locataire vivant dans la zone B1 (32084 €). Le plafond de ressources est fixé par la loi et varie chaque année.

    Quelles sont les conditions relatives à la location d’un logement à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location ?

    Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d’habitation principale du locataire, la location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, les membres de son foyer fiscal ou, selon la date de réalisation de l’investissement ses ascendants ou descendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.

    Quelle doit-être la qualité de l’organisme public ou privé locataire ?

    Les propriétaires doivent louer exclusivement :
    – à l’État ou à ses organismes (administrations de l’État, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics, etc.) ;
    – aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics, etc.) ;
    – aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées, etc.).
    Les locations consenties aux sociétés de fait, les sociétés en participation et, d’une manière générale, celles consenties à tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

    Quelle est la nature de la sous-location ?

    La sous-location doit être :
    – effective et continue
    – sous-location nue (non-meublé)
    Le logement doit être sous-loué nu. La sous-location meublée à l’occupant par l’organisme locataire du logement fait perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de l’avantage fiscal. Le local doit être considéré comme loué meublé lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale par le locataire.
    – sous location à titre d’habitation principale
    Le logement doit constituer l’habitation principale du sous-locataire. A cet égard, il est précisé que les biens pris à bail par un organisme public pour le logement de son personnel par nécessité absolue de service, ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt. En effet, dans ce cas, le logement de fonction dans lequel réside le fonctionnaire doit être considéré comme constituant son habitation principale.

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