Une fois le contrat de prêt immobilier signé, la banque débloque les fonds pour les mettre à la disposition de l’emprunteur. En pratique les modalités de déblocage des fonds dépends de la nature de l’opération financée. Si les actes d’acquisition sont effectués par un notaire, la banque remet le chèque directement au vendeur le jour de la signature de l’acte. Lorsque l’emprunteur acquiert un bien l’état futur d’achèvement, les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur appel du constructeur contre-signé par l’emprunteur. Dans ce cas, l’emprunteur ne paie généralement que des intérêts intercalaires pendant la durée des travaux et ne commence à rembourser le prêt qu’à la livraison du bien.
Lorsque l’emprunteur contracte un prêt, il est confronté à un ensemble de taux qui font référence à des éléments totalement différents. Généralement, le client focalise son attention sur le taux d’intérêt nominal. Mais d’autres taux fournissent également des informations sur le coût du prêt ou sur son mode de fonctionnement.
Le taux annuel effectif global ou TAEG :
les crédits à la consommation et les crédits immobiliers sont soumis depuis le 1er octobre 2016 à règles communes en matière de taux annuel effectif global. Jusqu’à cette date, seule les crédits à la consommation devaient présenter un TAEG. les crédits immobiliers devaient quant à eux présenter un Taux effectif global (TEG).
Le TAEG est calculé actuariellement selon les méthodes des intérêts composés, l’égalité entre d’une part les sommes prêtées et d’autre part tous les versements dus par l’emprunteur au titre de ce prêt pour le remboursement du capital et le paiement du coût total du crédit.
Le TAEG se décompose de différents frais lorsqu’ils sont nécessaires et pris en considération dans le crédit comme les frais de dossier ; les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt même si ces frais correspondent à des débours réels ; le coût des assurance et garanties obligatoires ; les frais d’ouverture et tenu de compte donné d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement. il y a également le coût de l’évaluation du bien immobilier hors frais d’enregistrement lié au transfert de propriété du bien immobilier.
Quels sont les frais exclus du TAEG ?
Le législateur a fixé une liste non exhaustives des frais qui ne doivent pas être pris en compte dans le calcul du TAEG. Sont notamment concernés les frais liés à l’acquisition d’immeuble tels que les taxes afférentes, les frais d’actes notariés, les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non respect de l’une de ses obligation prévues dans le contrat de crédit.
La durée du prêt est un élément essentiel dans l’approche financière du crédit. Elle détermine à la fois le coût du crédit et la gestion patrimonial de l’emprunteur. A défaut de date de terme prévue au contrat, il appartient au juge de la fixer. L’analyse de la variation de la durée du crédit mets en évidence des incidences sur les modalités du prêt. La durée a une incidence directe sur le coût total du prêt et le montant des échéances. En effet, plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé. La durée du crédit a donc une incidence directe sur son coût total. Cependant, une longue durée permet une échéance de remboursement moins élevée. La durée devient alors un moyen de gestion budgétaire pour l’emprunteur mais également pour le banquier. En effet, ce dernier peut imposer à l’emprunteur un prêt sur une longue durée afin d’obtenir une mensualité ne dépassant pas le taux d’endettement requis à savoir 33 %. Aussi, l’emprunteur doit-il déterminer ses objectifs avant de souscrire un prêt. S’il souhaite conserver son pouvoir d’achat, il a intérêt à prendre un crédit sur une durée plus longue. S’il souhaite au contraire limiter le coût des intérêts aux risques et de diminuer son pouvoir d’achat, il doit opter pour une durée de prêt plus courte.
Prenons un exemple : pour un prêt de 150.000 euros au taux de 4 % sur 20 ans (240 mensualités). Le montant de remboursement mensuel hors assurances sera de 903 euros. le coût des intérêts sera de 66.799 euros sur la totalité du prêt. Alors que sur 15 ans (180 mensualités), le montant de cette mensualité hors assurance sera 1104 euros, soit un coût des intérêts total de 48.749 euros. La différences de cout entre le prêt sur 15 et 20 ans sera donc de 66.799 – 48.749 = 18.050 euros pour les intérêts. Rallonger la durée du prêt de 5 ans permet de disposer d’un plus grand pouvoir d’achat, soit 201 euros par mois mais occasionne un surcoût complémentaire.
Concernant le coût des assurances :
La durée du prêt a une incidence sur le coût des assurance. Plus la durée de remboursement est longue, plus la charge d’assurance augmente.
Reprenons notre exemple :
sur 150.000 euros au taux de 4 % avec une assurance au taux de 0.35 % sur 20 ans (soit 240 mensualités), le montant mensuel de la cotisation d’assurance est de 43.75 euros. Le coût des assurance sur la totalité des prêts sera donc 43.75 % X 240 = 10.500 euros.
Sur 15 ans, soit 180 mensualités, le montant mensuel de la cotisation d’assurance sera toujours de 43.75 euros. 43.75X 180 mois = 7.875 euros.
La différence sur le coût des assurances entre un crédit sur 15 ans et un crédit sur 20 ans est donc 10.500 – 7.875 = 2.625 euros.
