Le droit de propriété est classiquement défini comme comprenant trois attributs fondamentaux, issus du droit romain : l’usus, droit d’utiliser un bien, d’en jouir sans le transformer, le fructus, droit de disposer des fruits de ce bien (récoltes, revenus, dividendes…)  l’abusus, droit de transformer ce bien, de s’en séparer (de l’aliéner) ou de le détruire.

Les deux premiers droits, l’usus et le fructus, lorsqu’ils ne sont pas accompagnés de l’abusus, constituent l’ « usufruit », droit réel qui confère à son titulaire le droit d’utiliser et de percevoir les revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne. L’abusus seul est alors dénommé « nue-propriété ».

L’usufruit présente quatre caractères : réel, autonome, temporaire et aléatoire :

1. Droit réel immobilier : Ce caractère le soumet, lors de sa création ou de sa mutation, aux formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
2. Droit autonome : L’usufruitier et le nu-propriétaire exercent chacun leurs droits de manière autonome et indépendante. L’usufruit peut être vendu, donné, saisi, indépendamment de la nue-propriété. Il en est de même pour les droits du nupropriétaire.

1. Droit temporaire : Pour que le droit du nu-propriétaire ait une valeur, l’usufruit a nécessairement un caractère temporaire. Si le titulaire de l’usufruit est une personne physique, le caractère de l’usufruit se traduit par une durée viagère. Si le titulaire est une personne morale, ce caractère se traduit par la fixation d’une durée maximale. L’usufruitier, bailleur social, loue les logements dont il a l’usage pour une durée minimale de quinze ans (L253-1 CCH).
2. Droit aléatoire : La dissolution de l’usufruit avant l’expiration du délai de trente ans prévu par l’article 578 du Code Civil entraine extinction de l’usufruit.

L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période d’usufruit.

Compte tenu de son caractère temporaire, l’ULS est surtout destiné à créer des logements locatifs sociaux dans des secteurs de marché immobilier très tendus, là où la production de logements sociaux est empêchée, notamment en raison de prix rédhibitoires d’accès au foncier. C’est également pour cette raison que les logements en ULS sont, pour la grande majorité d’entre eux, financés dans le cadre du PLS.

Pour que l’ULS soit effectif, il faut établir une convention d’usufruit créant le démembrement de propriété et confiant l’usufruit de logements à un bailleur social pour une durée minimale de 15 ans. Ce contrat est établi en vue de la location de logements et répartit les droits et les obligations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les obligations des parties sont régies par les articles 578 à 624 du Code Civil. Ces dispositions ne sont pas d’ordre public, les parties peuvent donc convenir contractuellement d’y déroger et répartir leurs obligations librement entre eux. Les éléments sur lesquels l’usufruitier doit particulièrement porter son attention concernent :  la durée de l’usufruit, l’extinction de l’usufruit, l’inventaire des biens immobiliers objets de l’usufruit (article 600 du CC), la cession et l’hypothèque de l’usufruit, le régime des contrats de location,  la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, la garantie de maintenance de l’usufruit, le coût d’acquisition de l’usufruit.

L’article L 253-1 du CCH impose une durée minimale de 15 ans et l’article 619 du Code Civil impose une durée maximale de 30 ans : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans ». Les dates de début et de fin de l’usufruit doivent être expressément indiquées dans l’acte authentique. La date de cession de l’usufruit peut démarrer à compter de la livraison effective du bien immobilier ou éventuellement à compter de la signature du premier contrat de location.