L’usufruit locatif social 3

    L’usufruit locatif social 3

    01/10/2019 EXPORT FIS 108 Aucun commentaire

    Le coût d’acquisition de l’usufruit

    Le prix de vente des biens est réparti entre celui de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Le prix d’achat de l’usufruit s’équilibre avec les loyers perçus sur la durée, tout en intégrant les frais d’entretien des logements et de l’immeuble. Ceux-ci sont précisément définis dans une convention d’usufruit.
    Le coût de l’ULS est calculé en fonction de sa durée et du montant de la pleine propriété. Pour un ULS de 15-17 ans, son coût est évalué à environ 40% du prix de la pleine propriété. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus il revient cher.

    Le bail dans le cadre de l’ULS ?

    Le locataire d’un logement en ULS bénéficie de garantie en matière de relogement (L 253-5 à L253-7 du CCH) dans des conditions précisées par les textes et avec un calendrier précis :

    1. Douze mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions ci-dessous.
    2. Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire peut :

    soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit (article 68 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014), soit proposer au locataire un nouveau contrat de location conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit lui donner congé pour vendre ou occuper le bien. En cas de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

    Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, si le locataire n’a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire, le bailleur social doit proposer au locataire un logement s’il remplit toujours les conditions de ressources fixées pour l’attribution des logements sociaux.

    Si le locataire ne conclut pas de contrat de location avec le nu-propriétaire et refuse l’offre de relogement de l’organisme HLM, il est alors déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

    La copropriété dans le cadre de l’ULS

    De l’avis général des organismes rencontrés à l’occasion de l’étude, la copropriété de logements démembrés ne constitue pas un problème majeur : on se trouve quasiment dans la même position qu’en cas de logements acquis en VEFA. C’est d’ailleurs notamment pour cette raison que certains bailleurs essaient, autant que faire se peut, d’acquérir en usufruit l’ensemble des logements d’une cage d’escalier complète. Toutefois, si la gestion courante des biens ne diffère pas des pratiques habituelles, certaines dispositions propres au démembrement s’appliquent, et les règlements de copropriété doivent en tenir compte.

    1. La représentativité aux assemblées générales et le droit de vote

    La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 est venue préciser certaines conditions dans son article 68, codifié à l’article L253-1-1 du CCH. La convention d’usufruit doit préciser la répartition des dépenses de l’immeuble entre nupropriétaire et usufruitier. L’usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi que les dépenses pour travaux qui lui incombent au titre de la convention.

    1. Le paiement des charges de copropriété

     

    La répartition des charges est précisée par les parties dans la convention d’ULS. Par dérogation à l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si la convention d’usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions concernant la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou rendus obligatoires par les textes, à l’exclusion des travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès du nu-propriétaire pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires.

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