Les principaux avantages de l’ULS sont la localisation de l’opération et un montage financier plus aisé que les opérations traditionnelles, notamment au regard de la mise de fonds propres quasi nulle en ULS. Une recherche de mixité « par le haut » peut quelques fois être avancée : une offre complémentaire aux logements PLUS peut être proposée à une clientèle sous plafond PLS. Enfin, comme pour les baux à long terme, l’ULS permet de s’implanter dans des communes où l’organisme n’est pas connu, ce qui lui permet de démontrer aux élus locaux sa capacité à gérer des logements (en contrepoint, il ne faut pas s’affranchir des conditions de relogement des locataires à l’issue de l’usufruit).

1. Localisation :

Les organismes qui ont monté des opérations en ULS s’accordent sur un point : la localisation exceptionnelle des opérations proposées. Elles sont généralement dans un secteur tendu, voire très tendu, là où les bailleurs sociaux ne sont pas implantés et ne pourraient pas s’implanter pour des raisons financières en raison du coût élevé du foncier. Il faut par ailleurs se souvenir que la majorité des opérations en ULS sont financées par des prêts PLS, ce qui induit des montants de loyers réservés à une certaine catégorie de clientèle.  Exemples : centres villes de métropoles (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, etc.), communes inaccessibles financièrement sur le littoral (Antibes, Nice, Cannes, Andernos, Deauville, etc.), banlieues parisiennes très attractives (Courbevoie, Vincennes, Levallois, etc.). Cela permet également à certains bailleurs de s’implanter dans des communes où ils ne sont pas présents pour démontrer aux élus leur capacité à gérer du logement.

2. Avantage financier :

Ce type de montage permet de produire du logement social sans fonds propres ni subventions et de ce fait, de conserver des fonds propres pour monter d’autres opérations ou mieux entretenir le parc existant.

Les principaux freins annoncés par les organismes Hlm vis-à-vis de l’ULS sont :

? La non-pérennité du caractère social du logement et la sortie de l’usufruit, ? La gestion de la copropriété pour laquelle l’organisme est mandataire du nu-propriétaire, ? La prise en charge des travaux, notamment ceux de remise en état du bien à l’issue de l’usufruit, ? Les droits de visites des nus-propriétaires.

L’organisme HLM n’a pas la pleine propriété de l’immeuble : au terme de l’usufruit, la pleine propriété revient entre les mains des nus-propriétaires et ne sera plus compté dans le patrimoine des organismes à l’échéance de l’ULS. Pour de nombreux bailleurs, il s’agit d’une remise en cause de la pérennité du logement social, principe inhérent à leur activité.