Les baux à long terme 4

    Les baux à long terme 4

    30/09/2019 EXPORT FIS 103 Aucun commentaire

    Quelles sont les spécificités légales et règlementaires de chacun des types de bail ?

    Les baux emphytéotiques résultent de droits anciens et ont été modernisés au fil du temps pour spécifier certains droits ou devoirs corrélativement à leur objet principal. Ainsi, le bail emphytéotique classique est régi par le Code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique administratif par le code général des collectivités territoriales (CGCT) et les autres baux (le bail à construire, le bail à réhabilitation et le bail réel immobilier) sont régis par le code de la construction et de l’habitation (CCH). Enfin, certaines dispositions générales sont reprises par le code civil.

    Le bail emphytéotique

     

    Le bail emphytéotique de droit commun est le plus ancien des contrats de location à long terme.  Le preneur (ou emphytéote) s’engage à mettre en valeur l’immeuble qu’il loue. La différence essentielle avec le bail à construction est que le preneur n’a pas d’obligation à construire mais la simple faculté de le faire.

    Bail emphytéotique de droit privé

    Le bail emphytéotique de droit privé ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes (L451-2 C. rural et de la pêche maritime).   La reconduction expresse peut être convenue, sans pouvoir dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans.  Il détient seul le droit de pêche et de chasse et exerce à l’égard des mines, carrières et tourbières tous les droits de l’usufruitier (L 451-11 C. rural et de la pêche maritime).

    Bail emphytéotique administratif

    Le bail emphytéotique administratif (BEA) était réservé à l’origine aux seules collectivités territoriales et aux établissements publics de santé. Depuis la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010, ils peuvent aussi se conclure sur le domaine public de l’État. Ce sont les articles L1311-2 à L1311-4-1 du code général des collectivités territoriales qui définissent le bail emphytéotique administratif en se référant aux articles L451-1 du Code rural et de la pêche maritime qui régit le bail emphytéotique de droit privé (durée identique au bail de droit privé).

    Un BEA peut être conclue :  Soit pour l’accomplissement d’une mission de service public pour le compte du bailleur, soit pour la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de la compétence du bailleur, soit pour l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public, soit pour la réalisation d’enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation ou pour leur restauration, leur réparation, leur entretien-maintenance ou leur mise en valeur, soit, jusqu’au 31 décembre 2017, pour la réalisation d’une opération liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale, ou pour répondre aux besoins d’un service départemental d’incendie et de secours. Ce bail confère bien au preneur un droit réel immobilier, cependant, il est régi par des règles particulières (L1311-3 Code Général des Collectivités Territoriale -CGCT). En effet, le preneur ne peut céder son droit qu’à une personne qui lui est subrogée dans les droits et obligations découlant du bail. Il peut l’hypothéquer uniquement pour la garantie des emprunts qu’il a contractés pour le financement de la réalisation ou de l’amélioration des bâtiments situés sur le terrain objet du bail. Les opérations construites en cours de bail peuvent faire l’objet de contrats de crédit-bail. L’article L1311-2 du CGCT soumet la conclusion des BEA aux règles de la commande publique.

    Bail à construction

    Le bail à construction est un contrat de location à long terme, de 18 ans minimum à 99 ans maximum par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance et à les maintenir en bon état jusqu’à la fin du bail.
    Trois caractéristiques cumulatives sont nécessaires à la qualification du bail à construction :
    – L’obligation du preneur de construire sur le terrain du bailleur (L251-1 CCH) (3.1.) ; – La durée comprise entre 18 et 99 ans (L251-1 CCH) (3.2.) ; – La constitution d’un droit réel immobilier au profit du preneur (L251-3 CCH) (3.3.)
    Les articles L251-5 et R251-1 du CCH donnent des indications sur le calcul du prix du bail (3.4.).
    3.1. Les obligations du preneur
    L’engagement par le preneur d’édifier des constructions sur le terrain du bailleur est un élément constitutif principal du bail à construction. Cependant, un bail qui confère seulement au preneur l’obligation de construire des édifices n’est pas nécessairement un bail à construction. Il s’agira d’un bail à construction uniquement si le bail cumule les trois conditions énumérées ci-dessus. Il est souhaitable que le contrat décrive précisément les constructions que le preneur s’oblige à réaliser. Si le preneur décide de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société, il reste cependant garant, vis-à-vis du bailleur, jusqu’à l’achèvement des constructions qu’il s’est engagé à édifier.
    3.2. Les droits du preneur
    En matière d’hypothèque, comme pour tous les baux à long terme, celle-ci s’éteint à l’expiration du bail (article 251-6 1er alinéa du CCH). Cependant, l’alinéa 2 de l’article 251-6 prévoit que lorsque, dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété, le preneur lève l’option d’achat du terrain, les hypothèques consenties par le preneur ne prennent fin qu’à la date d’extinction de l’hypothèque et non à l’expiration du bail. De même, dans le cadre d’une résiliation amiable ou judiciaire, les hypothèques ne s’éteignent qu’à la date initiale d’expiration du bail prévue au contrat. Le preneur a le droit de démolir les bâtiments existants avant la signature du bail dans le but de les reconstruire (L251-4 CCH).
    3.3. Le prix du bail


    La contrepartie susceptible d’être exigée du preneur à titre de prix du bail peut prendre les formes suivantes :

    – La remise de constructions au bailleur en fin de bail (L251-2 CCH) avec ou sans indemnité versée au preneur ; – La remise de constructions au bailleur en cours de bail (L251-5 al. 1 CCH) ; – Le paiement d’un loyer en numéraire (L251-5 al. 2 CCH) périodique ou non.
    La remise des constructions contractuelles sans indemnité en fin de bail est souvent choisie en raison de son traitement fiscal favorable pour le bailleur. Loyer en nature : Le loyer peut consister en la remise au bailleur de titres de sociétés d’attribution (titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeuble construits par le preneur) (CCH art. L 251-5). Aucune règle ne gouverne les modalités d’une telle remise de locaux. Le contrat doit définir l’obligation, organiser ses modalités d’exécution et de contrôle. Il peut s’agir aussi de titres d’une société d’attribution. Le contrat peut prévoir à titre de prix la remise de constructions édifiées sur un autre terrain que celui objet du contrat de bail, mais, sur le terrain contractuel, une telle obligation doit demeurer d’une importance réduite par rapport à l’obligation essentielle d’édification d’immeubles. Loyer en numéraire : Le prix en numéraire, périodique ou non, n’est pas impératif et la seule remise des immeubles en fin de bail peut constituer le seul prix de ce dernier. En pareil cas, si le bail est soumis à la TVA, cette dernière sera perçue sur une « valeur locative ». Le loyer périodique payable en espèces peut être affecté d’un coefficient révisable par période triennale à compter de l’achèvement de l’immeuble. La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles (CCH art. L 251-5), ce dernier s’entendant d’un revenu moyen au mètre carré déterminé comme il est dit à l’article R 251-1 du CCH. Les textes relatifs à la révision triennale n’étant pas d’ordre public, ils sont en pratique le plus souvent écartés. L’indexation du loyer doit respecter les règles d’ordre public des articles L 112-1 et suivants du code monétaire et financier qui consistent à indexer le loyer « d’une convention relative à un immeuble bâti sur la variation de l’indice national du coût de la construction » publié par l’INSEE.

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