La qualification des sommes versées par l’acquéreur lors de la promesse synallagmatique de vente est souvent difficile du fait de la dénomination approximative de « dépôt de garantie » ou « d’indemnité d’immobilisation » que lui donnent souvent les parties. Cela peut, selon les cas, correspondre à un dédit, à des arrhes, à un acompte ou à une clause pénale. Or les conséquences de la qualification exacte de tels versements sont considérables. Ainsi, si la vente n’a pas lieu du fait de l’acquéreur, « l’indemnité d’immobilisation » est conservée par le vendeur, si elle n’a pas le caractère d’une clause. S’il s’agit d’une clause pénale, il faut en effet savoir si l’acquéreur a commis une faute ou s’il était en droit de se dédire.
La faculté de dédit est une faculté de résolution unilatérale du contrat, moyennant le paiement d’une indemnité par celui qui l’exerce à son cocontractant. Constitue une clause de dédit, la clause qui offre aux acquéreurs la faculté de ne pas exécuter leur engagement d’acquérir pour une cause quelconque, indépendante des conditions suspensives, en abandonnant une somme convenue aux vendeurs, sans que ceux-ci puissent les contraindre à signer l’acte authentique.
En cas de stipulation de dédit, l’agent immobilier ayant concouru à l’opération ne peut prétendre à aucune commission ni somme d’argent, si la vente ne se réalise.
Le compromis prévoit souvent que l’acquéreur verse immédiatement un acompte sur le prix (en général de l’ordre de 5 % à 10 % du prix), à valoir sur celui-ci, mais qui resterait acquis au vendeur si la vente n’était pas réalisée du fait de l’acquéreur. Une telle clause peut s’analyser comme une stipulation d’arrhes s’entendant comme une clause de dédit. À défaut d’une telle stipulation, l’acompte versé doit être restitué si la vente est résolue.
