Il s’agit d’appliquer un multiple généralement de 3 à 7  à un résultat courant retraité si nécessaire, compte tenu des résultats de l’audit et après calcul de l’IS « théorique ».

La grille indicative ci-après peut vous aider dans la détermination de ce multiple selon les critères qualitatifs : points forts, points faibles.

Le chiffre obtenu est à diviser par 10 pour obtenir le multiple applicable au résultat.

Remarque : si un critère n’est pas applicable divisez par 9, etc….

Il est à noter que certains évaluateurs rajoutent à cette valeur dit multiple du résultat courant, l’excédent de trésorerie récurrent (non nécessaire à l’exploitation).

Si cet indicateur peut permettre de suivre des tendances globales d’évolution, il est loin d’être adapté pour estimer le prix d’un bien immobilier. Pourtant beaucoup font l’erreur de ne se fier qu’au prix du mètre carré. Mais tous les mètres carrés se valent-ils ?

Le plus officiel et, normalement, le plus représentatif est l’indice des notaires. Il se base sur les prix réels qui sont les prix définitifs présents dans les actes de vente. Il y a des informations plus précises sur le secteur géographique et un découpage plus fin au niveau des types de biens (appartements ou maisons de X pièces).

• Prenons l’exemple des cas extrêmes, entre le prix moyen d’un mètre carré d’un logement en ruine ou presque par rapport à un bien très haut de gamme et quasi neuf et pourtant dans une même rue, le prix du m² n’aura plus aucun sens pour l’un comme pour l’autre.
• Plus le logement est petit plus le mètre carré sera cher. Cela se vérifie très bien sur les indicateurs qui donnent le détail entre les studios, 2 pièces, 3 pièces, etc. ou par fourchette de superficie (0 à 20 m², 20 à 40 m², 40 à 60 m², etc.). Chaque mètre carré n’a donc pas la même valeur.
• Il y a un paramètre qui joue encore plus sur la valeur d’un mètre carré d’un logement par rapport à un autre. C’est l’emplacement. Deux logements identiques mais qui ne sont pas au même endroit d’une même rue peuvent avoir des écarts de prix très importants, de même que deux appartements strictement identiques d’un même immeuble mais avec l’un à un étage beaucoup plus élevé. Il faut bien comprendre que chaque logement possède ses spécificités.

Le bien est généralement unique, ne serait-ce que par son emplacement. Il y a donc toujours des différences de prix au mètre carré entre deux logements. Cela signifie que les moyennes ou médianes ne sont pas très représentatives pour obtenir la valeur d’un logement donné.

Le prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne, plus sensible aux valeurs extrêmes.

Les prix immobiliers médians portent parfois sur de faibles volumes de ventes et sont tributaires de la qualité des biens immobiliers vendus (les effets de structure ne sont pas corrigés). Les statistiques immobilières peuvent donc être volatiles et sont à prendre avec précaution.

• Valeur patrimoniales sont à privilégier pour les activités suivantes :
o activités de commerce et de distribution,
o activités industrielles de façon générale,
o sociétés holdings,
o activités financières (banques, établissements de crédit),
o sociétés foncières.
• Les valeurs de rentabilité sont à privilégier pour les actionnaires et/ou associés opérationnels.
• Valeur de rendement à privilégier pour tout actionnaire financier ou minoritaire et pour les sociétés cotées.