Les facteurs de minorisation et valorisation

    Les facteurs de minorisation et valorisation

    23/09/2020 134 Aucun commentaire

    Quels sont les facteurs de majorations et de minorations de la valorisation ?

    Une fois que vous êtes parvenu à estimer une fourchette de valeurs, il convient de prendre en compte tous les facteurs que vous avez pu recenser et qui impactent, à la hausse ou à la baisse, la valorisation.

     

    Ces facteurs de surcote ou de décote peuvent être liés à :

    • l’emplacement du magasin pour les activités commercial et artisanale. Un bon emplacement contribue à augmenter la valorisation d’un fonds de commerce, et inversement en cas de mauvais emplacement.
    • La configuration des locaux de l’entreprise, leur superficie et leur état sont des éléments très importants pour estimer la valeur d’un fonds de commerce.
    • la composition de la clientèle. Il s’agit d’un élément indispensable du fonds de commerce et dont le chiffre d’affaires émane directement. Une clientèle fidèle, diversifiée et fiable bonifie la valeur d’un fonds de commerce.
    • l’état de l’outil de production. Du matériel récent, de qualité et bien entretenu contribue à augmenter la valeur d’un fonds de commerce. Un outil de travail vétuste impliquera des investissements, ce qui impactera à la baisse la valorisation
    • l’état des points de vente,
    • la réputation et la notoriété de l’entreprise, de ses marques…,
    • les perspectives d’avenir de la zone géographique,
    • l’état du marché et ses perspectives. La conjoncture économique. La conjoncture économique impacte la valeur d’un fonds de commerce. Une conjoncture favorable est un critère valorisant, et inversement en cas de conjoncture défavorable. Le principe est semblable à ce qu’il se passe sur le marché immobilier.

     

    Suivant les cas, plusieurs autres facteurs importants peuvent également venir influencer l’estimation de la valeur du fonds de commerce.

    • le personnel, le climat social, les départs probables suite au rachat. Les contrats de travail des salariés de l’entreprise seront transférés lors de la cession du fonds de commerce, la qualité de l’équipe en place est donc un facteur important pour l’estimation. Une équipe qualifiée, complémentaire et présente depuis plusieurs années augmente la valeur d’un fonds de commerce, à condition qu’elle reste en place suite à la cession.
    • la phase de développement de l’entreprise : en démarrage, en croissance, en stagnation, en décroissance…
    • l’étendu des risques repris, qui diffère en fonction du périmètre de l’opération : l’entreprise dans sa globalité (avec ses passifs et ses engagements) ou uniquement le fonds de commerce.
    • Le bail commercial est un contrat primordial pour l’exploitation d’un fonds de commerce car il permet à l’exploitant de disposer de locaux pour exercer son activité. Le nombre d’années restantes et les modalités financières du bail constituent un critère important.

     

    Il peut être intéressant de s’appuyer sur un audit afin d’analyser en détail certains sujets : évolution du marché, audit de la clientèle, audit de l’outil de production…

    Doit-on automatiquement se baser sur les évaluations pour proposer un prix de vente ?

    https://elearning-video.com/Video/93.90.203.175/Immobilier/Video/fondcommerce/Q38.mp4

    L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous- estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d’évaluer un certain nombre de points de façon objective.

     

    D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ».

     

    Pour le vendeur, le « meilleur prix » se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.

     

    Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

    Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 97 jours en province).

    Qu’est-ce qu’une décote ?

    Avant de vendre son bien immobilier, il est important pour le vendeur de tenir compte de différents critères pour être certain de réaliser une bonne vente. Entre autres, il faut avoir un œil sur la tendance des ventes, les prix du marché, mais pas uniquement. Avant de fixer le prix, il faut penser aux taux de décote.

    Le taux de décote représente le pourcentage de diminution de prix qu’un vendeur peut accepter lors d’une transaction immobilière. Sur le marché, il peut être considéré comme étant un bon indicateur pour connaître la tendance actuelle des ventes.

    Durant la période d’une vente immobilière, deux cas peuvent se présenter :
    • Le taux de décote moyen est faible : cela prouve que la demande d’achat est nombreuse. Par contre, le nombre de biens immobiliers disponible à la vente est limité.
    • Le taux de décote moyen est important : cela signifie que sur le marché immobilier la demande est faible tandis que les offres sont nombreuses.

    Lorsqu’une personne doit donc vendre son bien immobilier, il devra fixer le taux de décote en fonction des offres et des demandes pour éviter de perdre un client potentiel, mais aussi pour éviter de vendre son bien à prix dérisoire.

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