Nadine vous sollicite car elle aimerait acquérir l’appartement qu’elle loue actuellement. En effet, le propriétaire vient de la prévenir qu’il allait vendre. Nadine est vivement intéressée mais elle se demande si sa banque acceptera son dossier sachant qu’elle est à découvert ce mois-ci.
Nous l’avons vu, la banque va étudier la situation financière de la client et notamment ses trois derniers relevés de compte.
Si, pendant cette période, vous êtes en situation de découvert, votre établissement prêteur pourra refuser de vous accorder votre prêt immobilier même si en théorie elle ne le refusera pas uniquement sur cet argument. En effet, en souscrivant à un crédit immobilier, vous allez supporter de nouvelles charges qui pèseront sur votre budget et vous devrez donc être en mesure de les assumer. De ce fait, vous devez être sûr de pouvoir assumer financièrement votre emprunt, dans sa totalité. Il faudrait que Nadine ait un apport personnel conséquent et/ou un solide garant afin de faciliter l’acceptation de son dossier.
Gaëtan vient vous solliciter car il a signé un compromis de vente pour un bien immobilier sur lequel il aimerait faire de l’investissement locatif, mais ayant déjà le crédit de sa résidence principale à rembourser sur 25 ans, il se demande s’il pourrait obtenir un emprunt d’une durée plus courte ?
En moyenne, la durée de souscription d’un prêt immobilier est d’environ 20 ans. En général, on observe une durée de crédit immobilier qui varie entre 10 ans et rarement au-delà de 30 ans, de façon générale.
Ainsi, toutes les durées de remboursement d’un prêt immobilier sont possibles et envisageables.
Cependant, nous vous recommandons de choisir cette durée en fonction des capacités de remboursement mensuel de votre client, en veillant à ne pas dépasser le seuil des 30-33% d’endettement. En effet, en règle générale, plus la durée de remboursement du crédit est élevée, moins les mensualités à rembourser le seront (elles seront échelonnées dans le temps). En revanche les intérêts seront plus élevés. A l’inverse, si vous choisissez de raccourcir la durée de remboursement, vous augmenterez le montant des mensualités. En conclusion, la durée de crédit varie essentiellement en fonction des ressources du client et des besoins en financement dont il a besoin. Plus la durée sera longue, plus il paiera d’intérêt mais plus la somme sera importante. A contrario, moins la durée sera longue, moins il aura d’intérêt mais la somme sera donc plus faible.
Le conseiller bancaire de Cédric lui a parlé d’indemnités de remboursement anticipé, mais il n’a pas bien compris ce que cela signifiait.
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) sont des frais permettant de compenser le manque de la banque pour les intérêts qui ne seront pas perçus dans le cadre d‘un remboursement anticipé de votre prêt.
Cette indemnité est plafonnée et ne doit pas dépasser :
Elle peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipés de prêts à taux variable.
Dès réception par l’emprunteur de la demande de remboursement anticipé, le prêteur doit lui envoyer les informations nécessaires chiffrant notamment les conséquences financières.
Le contrat peut prévoir le paiement d’une indemnité au prêteur s’il rembourse son prêt de façon anticipée.
Mais dans quel cas Cédric n’aurait pas à payer d’indemnité ?
Il existe plusieurs hypothèses pour cela : Si Cédric ou la personne avec qui il vit en couple vend le logement suite à un changement de lieu de travail, si Cédric ou la personne avec qui il vit en couple vend le logement suite à une cessation forcée d’activité professionnelle (licenciement notamment), s’il vend son bien suite au décès de la personne avec qui il vivait en couple.
Lors de la souscription de son prêt immobilier, Cédric a la possibilité de négocier les frais de remboursement par anticipation. La négociation peut en effet permettre d’annuler les frais ou d’en réduire le montant.
Il n’est pas rare que les situations financières des emprunteurs évoluent au fil du temps. Plus un crédit immobilier est remboursé rapidement, moins il sera coûteux en intérêts et en assurance. Si l’emprunteur a pensé à supprimer ou renégocier ses frais, il pourra s’avérer intéressant d’effectuer un remboursement anticipé.
Néanmoins, si l’emprunteur n’est pas certain de rembourser son crédit avant la date d’échéance initialement prévue, il est alors préférable de cibler et orienter la négociation sur d’autres composantes de l’offre de prêt, qui seront peut-être, plus pertinentes et plus bénéfiques pour lui.
