Le travail fourni par l’agent doit avoir été effectif, et la jurisprudence procède à une appréciation in concreto de l’ensemble de l’activité de l’agent. Celui-ci ne peut ainsi se borner à purger le droit de préemption d’un locataire en place, établir un descriptif sommaire des biens, fournir des renseignements sur la disponibilité des locaux.

Une opération de courtage engagée par un agent immobilier n’est considérée comme achevée qu’à partir du moment où la vente est parfaite entre le vendeur et l’acquéreur
Ainsi, dans le cadre d’une transaction immobilière, l’agent ne sera considéré comme ayant rempli sa mission que lorsque les formalités (droit de préemption urbain, formalités bancaires) et facultés de rétractation (droit de rétractation, faculté de dédit) auront été purgées et après levée de toutes les conditions suspensives. Se fondant sur le fait que l’exercice d’une faculté – légale ou conventionnelle – de dédit met fin à la convention dès avant la signature de l’acte authentique, la Cour de cassation considère en effet que l’exercice d’une faculté de dédit – même exercée après signature du compromis – anéantit l’opération et prive l’agent de son droit à rémunération.

La circonstance que, lors d’une transaction immobilière, l’agent ait été mandaté simultanément par le vendeur et l’acquéreur n’altère pas l’étendue de son droit à rémunération, puisqu’il se voit alors ouvrir droit à deux commissions.
En revanche, lorsque le mandant a, pour une même opération, donné à plusieurs agents des mandats non exclusifs, le droit à commission ne peut bénéficier qu’à celui des agents par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, quand bien même l’acquéreur lui aurait été précédemment présenté par un autre agent immobilier.