Delphine a donc décidé de se lancer dans ce mandat. Mais quelles sont ses obligations envers son futur client ?

Pour que ce service de conseil en crédit immobilier soit effectif, chaque établissement de crédit est tenu de mettre à disposition du public, incluant les IOBSP, les informations générales relatives aux contrats de crédit immobilier qu’il propose.
À cette fin, l’article L 313-6 du Code de la consommation dispose que« le prêteur assure la disponibilité permanente des informations générales, claires et compréhensibles, sur les contrats de crédit [immobilier] […] Ces dernières sont délivrées sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique. Elles sont facilement accessibles et sont fournies gratuitement à l’emprunteur ». Le contenu de ces informations sur les crédits immobiliers mises à disposition des tiers au titre de cette disposition issue de la législation européenne sont décrites par Décret. Les Conditions Générales de Vente sont, nécessairement, mises à disposition des acheteurs professionnels (article L 441-1 du Code de commerce).

Cette obligation de remise des données des crédits incombant aux prêteurs permet aux consommateurs de bénéficier du service de conseil en crédit immobilier auprès d’un courtier en crédit le proposant, à l’instar de Delphine, ce dernier ne possédant aucun lien ni aucune obligation contractuelle avec aucun établissement de crédit.

Qu’il s’agisse du très répandu contrat de mandat de recherche de capitaux, ou du très récent contrat de service de conseil en crédit immobilier, les deux conventions sont toutes deux, et sans aucune réserve, opposables aux banques.

A la suite d’un mandat passé avec un client, Delphine transmet la demande de crédit à un établissement bancaire partenaire. Celui-ci est-il tenu d’accepter ledit dossier ?

On fait ici référence à la liberté de contracter.

Juridiquement, un Courtier doté d’un contrat passé avec un Client dispose donc parfaitement du droit de transmettre la demande de crédit émanant de ce Client à un établissement de crédit, sans restriction aucune et sans que l’établissement de crédit soit juridiquement fondé à refuser de recevoir et d’instruire cette demande.

L’établissement de crédit dispose du droit d’octroyer ou de refuser un crédit (« hors le cas où il est tenu par un engagement antérieur, le banquier est toujours libre, sans avoir à justifier sa décision qui est discrétionnaire, de proposer ou de consentir un crédit quelle qu’en soit la forme, de s’abstenir ou de refuser de le faire » (Cour de cassation, Ass. plén. du 9 octobre 2006, n° 06-11056). Ce pouvoir discrétionnaire d’octroi ou de refus est clairement distinct de l’obligation d’instruire les demandes de crédit émanant de Consommateurs, via ou sans Intermédiaire bancaire.

Le dépôt de demande de crédit auprès d’un Courtier-IOBSP possède la même valeur juridique que la demande directe de crédit auprès d’un, ou de plusieurs, prêteurs (Cour de cassation, Civ 3, 24 septembre 2014). Ceci, en dépit de la pratique notariale qui réfute, sans fondement juridique sérieux, la valeur de l’attestation produite par un Courtier en crédit.

Les règles contenues dans le Code civil privent donc les banques de toute justification juridique pour refuser les demandes de crédit que des Consommateurs confient à des Courtiers-IOBSP. À plus forte raison lorsque ces établissements incitent les Clients passant par un Courtier à leur adresser « directement » leurs demandes de crédit.

Les règles du Droit de la consommation interdisent également aux banques de refuser des demandes de Consommateurs confiées à des Courtiers.

La banque refuse le prêt au client de Delphine invoquant le fait qu’elle ne travaille pas avec des courtiers.

La discrimination entre les Consommateurs et le refus de principe de prestation de service à un Consommateur sont des actes interdits à la banque, car, selon l’article 121-11 du Code de la consommation « est interdit le fait de refuser à un consommateur la vente d’un produit ou la prestation d’un service, sauf motif légitime ». Le refus d’instruire une demande de crédit doit donc être justifié. Le contexte de formulation de la demande de prestation de service, tel que la présence ou l’absence d’un Courtier pour une demande de crédit, n’offre aucune justification au refus d’instruire cette demande. Seul le refus de crédit, le cas échéant, est permis, étant conforté par un motif légitime. La banque est donc tenue de respecter les droits des Consommateurs dans l’activité de crédit. Et les consommateurs disposent du droit de s’adresser à un courtier en crédit pour lui demander de rechercher un crédit, tout comme ils jouissent du droit de solliciter un service de conseil en crédit auprès d’un courtier. Le client qui s’adresse à Delphine, elle-même courtier entredans une catégorie particulière de consommateurs. Le refus éventuel d’une banque de recevoir des demandes de crédit présentées par des courtiers est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et altère évidemment le comportement économique du Consommateur.

Plus encore, l’altération « significative de la liberté de choix d’un consommateur » ou encore, « l’entrave de l’exercice des droits contractuels d’un consommateur » constituent deux pratiques interdites selon le Code de la consommation. Recourir à un Courtier-IOBSP est un droit du consommateur qu’aucune banque n’a le droit d’entraver.

Ces dispositions, très claires, du Droit civil et du Droit de la consommation privent toute banque de refuser d’instruire toute demande de crédit, quel qu’en soit le motif ; aucune des raisons imposées en pratique ne trouve n’est donc confortée par le Droit applicable.

Il s’ensuit qu’en l’état du Droit bancaire en vigueur, l’établissement de crédit prêteur : ne peut refuser d’examiner la demande de crédit d’un Client remise par un Courtier-IOBSP ; quel que soit le contrat utilisé entre le Courtier en crédit et son Client ; même en l’absence de convention de partenariat avec le Courtier-IOBSP ; est libre d’accorder ou de refuser, discrétionnairement, un crédit.