Rebecca a fait appel à Killian, courtier en crédit avec qui elle a signé un mandat exclusif. Par la suite, Killian se rend compte que Rebecca a également signé d’autres mandats exclusifs auprès d’autres sociétés de courtage

La loi définit le contrat de courtage comme celui par lequel le courtier est chargé, contre rémunération, d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, ou de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat. Ainsi, le courtier indicateur se charge de trouver un partenaire avec qui le mandant (le vendeur) pourra conclure un contrat et le courtier négociateur de conduire la négociation avec le tiers, pour le compte du mandant.

Ici, nous sommes en présence d’un mandat exclusif. Killian, en tant que courtier, a donc l’exclusivité de la vente et le mandant, Rebecca, doit s’abstenir de mandater d’autres courtiers ou de conclure la vente lui-même durant toute la durée du mandat. À défaut, elle pourrait être tenue, selon ce que prévoit le contrat, au paiement de dommages-intérêts ou de la rémunération de Killian telle qu’initialement convenue.

Joachim, courtier, a été mandaté par Michel car il souhaite acquérir un bien pour de l’investissement locatif. Joachim l’aide donc à trouver un emprunt à un taux intéressant, que Michel accepte. Or, cet investissement ne s’avère pas assez rentable au goût de Michel qui assigne son courtier, Joachim, en indemnisation de ses préjudices.

Michel soutient qu’il y a eu erreur dans le calcul du coût de cet emprunt, erreur dans le calcul des charges annexes de l’opération et conseil inapproprié sur l’avantage du crédit au regard de sa situation personnelle.

Le litige va jusqu’en Cour d’appel qui constate factuellement le travail complet du Courtier : outre l’étude de financement et la négociation du crédit pour le compte de l’emprunteur, comme attendu, le Courtier pilote également le projet global d’investissement immobilier, et pratique activement la coordination entre les différents spécialistes et fournisseurs en présence.

La Cour d’appel déduit de ces faits que le Courtier est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de son client, qu’il a incomplètement délivrée, au détriment du client, ce que confirme la Cour de cassation.
Cette obligation de conseil , qui trouve son siège dans les articles R. 519-21, et suivants, du Code monétaire et financier, notamment, aux articles R. 519-28 et R. 519-29 de ce Code.

Dans son conseil, le Courtier-IOBSP doit se prononcer sur les avantages de l’opération globale envisagée via l’emprunt. Il lui revient, en particulier, de situer correctement les conséquences du coût de l’endettement sur un investissement immobilier. La sanction financière de cette obligation se fonde sur la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement projeté. Elle fait l’objet d’un calcul précis et ne peut, en aucun cas, être égale au remboursement intégral des sommes déboursées par l’emprunteur, à qui il revient de produire les éléments de calcul de cette perte de chance.