Est ce que je peux librement choisir le montant de ma rémunération en tant que courtier ?

Quels que soient son statut juridique (salarié ou indépendant) et son positionnement (gratuit ou payant), un courtier immobilier perçoit une commission de l’établissement bancaire, signataire de l’offre de prêt retenue par l’emprunteur.

Traditionnellement fixée à 1 % du montant total emprunté, cette rémunération est clairement indiquée dans le mandat de recherche de financement que le courtier fait signer au candidat au crédit, au début de leur collaboration. À noter que cette somme est souvent plafonnée, mais ce seuil varie d’une banque à une autre.

À cette première rémunération, un courtier immobilier peut aussi réclamer des honoraires à son client. Concrètement, l’intermédiaire percevra, d’un côté, une commission de la banque retenue, de l’autre, un paiement de la part de l’emprunteur.

Pour rappel, ces frais de courtage peuvent être, soit forfaitaires, soit fixés selon le montant du prêt. Là encore, ce point est clairement établi sur le mandat de recherche de financement, signé par le candidat au crédit.

En conséquence, le montant du courtage est, en principe, librement déterminé par les parties. Les tribunaux se réservent toutefois la possibilité de réduire les courtages manifestement excessifs compte tenu des diligences du courtier (Cass. com., 13 juill. 1958, Bull. civ. III, no 308, CA Pau, 14 janv. 2010, no 08/04589).

Qu’est ce qu’un courtier gratuit ?

Sur le marché du courtage, il faut distinguer le courtier gratuit, qui ne perçoit que les commissions de la banque, du courtier payant qui y ajoute des honoraires, payés par le client. Concrètement, la gratuité s’avère donc un abus de langage, puisque le professionnel bénéficie bien d’une rémunération. Mais, comme sa prestation est entièrement couverte par la banque, il apparaît comme « gratuit » du point de vue de son client.

Est ce que mon client sera tenu de contracter avec l’établissement bancaire que je lui présenterai ?

La réponse est dictée par la théorie générale de la formation des contrats. Si le donneur d’ordre a émis une offre ferme de vente ou d’achat en précisant les conditions auxquelles il entend contracter, il ne peut refuser de traiter avec le cocontractant qui lui est présenté par le courtier pour conclure l’opération aux conditions exprimées dans l’offre. Le tiers pourrait alors demander des dommages intérêts pour retrait intempestif de l’offre, à moins que le refus de contracter ne soit fondé sur un motif légitime, tel que l’insolvabilité de la contrepartie ; le courtier pourrait alors être reconnu coupable d’avoir manqué à son devoir de conseil et d’exacte information sur tous les faits de nature à compromettre le service promis (CA Nancy, 31 mai 2012,). Si le donneur d’ordre émet son offre ou son acceptation à titre éventuel, il peut librement refuser de contracter puisqu’il n’a pas exprimé sa volonté ferme de s’engager. Tant que le donneur d’ordre ne répond pas à la confirmation adressée par le courtier, il ne peut donc être engagé. Cependant les stipulations contractuelles, les usages ou les circonstances de l’espèce (CA Aix-en-Provence, 5 janv. 1950,) peuvent faire produire au silence un effet équivalent à celui de l’acceptation.