A partir de quel critère détermine-t-on une capacité d’emprunt ?

Les banques ne déterminent pas la capacité d’emprunt à partir d’un seul critère. Elles vont se baser sur un faisceau d’indices. Parmi eux, on compte notamment :

L’apport : il s’agit de la somme que le client apporte de lui-même.

Le saut de charges :il s’agit de l’écart entre le montant que le client dépense mensuellement pour son logement, avant son crédit immobilier (loyer, autre crédit immobilier, etc.) et après.

Les revenus du ou des co-emprunteurs

Mais les banques s’intéressent tout particulièrement à deux critères : le reste à vivre, le taux d’endettement.

Qu’est ce que le reste à vivre ?

La banque va bien évidemment étudier la situation financière de votre client, grâce notamment aux documents que vous lui fournirez, ce que nous venons de voir. L’établissement bancaire, et vous-même en amont, pourrez déterminer le reste à vivre de votre client. Cela correspond au  revenu disponible, après le paiement des charges fixes.

Il est obtenu à partir de cette soustraction :

Reste à vivre = revenus du ménage – charges fixes

Les revenus à prendre en compte sont : les revenus fixes, les revenus variables (la banque procède généralement à une moyenne sur les trois dernières années), les revenus locatifs.

En ce qui concerne les charges fixes, les banques considèrent trois types de charges :

les crédits que à rembourser (un crédit consommation pour l’achat d’une voiture, par exemple).

Les charges associées au logement (crédit immobilier ou loyer).

Les éventuelles pensions alimentaires.

Le reste à vivre est donc un montant en euros. En dessous d’une certaine somme estimée nécessaires aux dépenses quotidiennes des ménages français, la banque peut estimer que le risque d’impayés est trop important et refuser le prêt.

A noter, que les aides sociales (chômage, APL) ne sont en général pas comptabiliser car elles ne sont pas garanties pour la durée de l’emprunt.

Qu’est ce que le taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à la part que les charges fixes (détaillées précédemment) occupent dans le revenu mensuel de votre client. Il s’agit donc d’un pourcentage qui devrait être maintenu à un certain niveau (malgré l’augmentation de vos charges fixes occasionnée par le crédit immobilier). Il est aujourd’hui commun de se baser sur un taux d’endettement d’1/3. Et effectivement, pour la majorité des ménages, le taux d’endettement maximal tourne autour des 35 %. Mais comme annoncé précédemment, les banques se basent davantage sur la conjonction de plusieurs indices que sur des plafonds stricts.

Reste à vivre et taux d’endettement ont tous deux un rôle central dans l’étude de la capacité d’emprunt de votre client. En effet, un reste à vivre trop faible peut le priver de l’obtention d’un crédit immobilier, et ce même si son taux d’endettement est inférieur aux fameux 35 %. À l’inverse, si votre client dispose d’un reste à vivre conséquent, les banques peuvent décider de lui accorder un crédit immobilier, alors même que son taux d’endettement dépasse les 35 %.

Bon à savoir :

Depuis les recommandations du HCSF en janvier 2021, le taux d’endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %.