Francis a un découvert autorisé de 500€, il en a bien besoin car régulièrement son compte bancaire affiche un déficit de -200 à 250€ chaque fin de mois ! Cela est dû au fait que son employeur effectue les virements des salaires qu’après le 5 de chaque mois. Pour autant, Francis vous demande s’il pourrait tout de même obtenir un crédit pour le bien immobilier qu’il souhaite acquérir ?
Francis a raison de s’interroger sur ce point. Pour rappel, l’analyse financière de la situation du client porte sur de nombreux éléments qui vont faire l’objet de regroupements. La réponse portera donc sur une appréciation globale de tout ce qui compose sa demande de prêt, nous l’avons vu.
En d’autres termes, le niveau de son découvert sera apprécié en comparaison de son apport personnel, de son taux d’endettement, ainsi que de son reste à vivre.
La convention bancaire signée avec la banque fixe les règles de fonctionnement du compte courant de Francis notamment en matière de dépassement. Selon ses dires, il reste dans le cadre du plafond autorisé, l’organisme de prêt pourra donc considérer qu’il respecte les règles, ce qui l’empêche pas de considérer le montant du découvert comme un crédit. D’autant plus, si Francis peut le justifier avec son contrat de travail (nous n’avons pas de renseignements à ce sujet mais s’il est en CDI depuis plusieurs années, cela jouera en sa faveur). En outre, lorsqu’il est autorisé, le découvert seul ne saurait motiver un refus de prêt de la banque.
Notons tout de même que la banque peut exiger que l’emprunteur soit assuré pour le montant du dépassement maximum prévu dans la convention de compte.
Geoffrey et Clair, concubins, ont décidé de se séparer. Ils avaient acheter leur résidence principale il y a trois ans. Mais Clair a été la seule à régler les échéances du prêt, elle souhaiterait obtenir le remboursement de la part de Geoffrey.
Il convient, en premier lieu de rappeler, qu’aucune loi n’existe en la matière, aucun texte qui précisant la répartition des charges de la vie commune entre concubins. Il faut donc se tourner vers la jurisprudence pour aider Clair. En la matière, la Cour de cassation a toujours été constante. Même si l’habitation appartient aux deux concubins, celui qui paie seul les échéances du crédit immobilier ne peut considérer qu’il enrichit son ex-conjoint, en lui permettant de devenir propriétaire indivis, et n’a donc pas lieu d’obtenir de remboursement au moment de leur séparation.Un remboursement de prêt ne revêt donc pas de caractère exceptionnel. Sauf en cas de contrat clair régissant les relations financières entre deux concubins, la Cour rappelle que chacun doit supporter les dépenses de la vie courante et que personne n’a de compte à rendre. Et dans le cas d’un remboursement de prêt immobilier, le règlement des mensualités constitue une dépense de la vie courante, car l’habitation sert à loger la famille.
Fouad est élagueur indépendant en EURL. Il souhaiterait faire l’achat de sa résidence principale mais se demande comment solidifier son dossier afin de maximiser ses chances d’obtenir un prêt ?
L’analyse financière d’un dossier de crédit immobilier d’un travailleur indépendant porte – comme pour un salarié – sur les revenus professionnels, la bonne tenue des comptes bancaires, l’apport personnel et le taux d’endettement. La différence tient principalement au fait que l’activité salariée s’apprécie à partir des bulletins de paye et de l’avis d’imposition, ce qui ne nécessite aucune approche technique, alors que pour un travailleur non salarié, l’étude portera : les revenus générés par l’activité sur une période significative, la bonne santé de l’entreprise.
Les documents comptables (le bilan notamment) et le dernier avis d’imposition fournissent les éléments nécessaires pour apprécier le niveau des revenus nets de l’emprunteur. La banque pourra alors vérifier votre chiffre d’affaires, vos charges, vos capitaux propres. Si vous exercez depuis longtemps et que votre activité génère des revenus cohérents de façon régulière, ils seront pris en compte et renforceront votre dossier.
En revanche, si vous prélevez des sommes de façon très irrégulière ou si des écarts très importants sont constatés d’une année sur l’autre, la banque se montrera méfiante. Tout dépendra alors de la qualité d’ensemble de votre dossier : avez-vous un apport personnel par exemple ?
Il est évident que si Fouad dispose d’un bon apport et que son endettement est faible, il aura plus de chances de trouver un établissement prêteur. A contrario, s’il ne dispose d’aucun capital ou que son endettement est à la limite du seuil maximum, il y a des chances que la banque refuse son dossier.
