Les baux à long terme 3

    Les baux à long terme 3

    30/09/2019 EXPORT FIS 100 Aucun commentaire

    Quel est le prix du bail ?

    Le bail est consenti contre le versement d’une redevance ou d’un loyer par le preneur au bailleur. Le montant de cette redevance est généralement peu élevé. Les parties sont libres de fixer son montant. Le loyer est parfois fixé à l’euro symbolique. L’absence ou la modicité du loyer peut être envisagée dans la mesure où les travaux d’amélioration ou la valorisation du bien du bailleur constitueront le prix du bail. Aucun texte n’encadre la fixation de son montant, mais certains textes réglementaires indiquent des principes à retenir. Selon le type de bail, la redevance peut prendre d’autres formes que le versement en numéraire. Divers paramètres peuvent être pris en considération pour établir le prix :  l’état initial de l’immeuble, l’importance des travaux d’amélioration,  la durée du bail, les redevances acquittées par les occupants.

    Quel est le régime fiscal ?

    Le régime fiscal des opérations sous bail à long terme (TVA, TFPB) est identique aux opérations « traditionnelles ». Dès lors que le bail confère au preneur un droit réel immobilier, il doit être publié au fichier immobilier, ce qui implique qu’il revête la forme d’un acte authentique.

    Quel est le dénouement du bail ?

    Le bail à long terme peut s’éteindre de trois façons :  l’arrivée du terme convenu entre les parties, la résiliation (pour défaut de paiement de la redevance ou du loyer, pour inexécution du contrat ou détérioration du fonds par le preneur), la perte de l’immeuble.

    A l’issue du bail, le bien construit, entretenu ou réhabilité par le preneur est remis au propriétaire du sol sauf clause contraire prévue au contrat. Il est en effet possible d’insérer une clause au bail à long terme selon laquelle le preneur récupère le bien et son terrain d’assiette au terme du contrat. Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds pendant la durée du bail, il ne peut les détruire, ni réclamer aucune indemnité à l’expiration du bail.


    1. La fin contractuelle du bail
    Transfert au bailleur des constructions édifiées par le preneur
    Il s’agit de la solution applicable à défaut de stipulation contraire mentionnée au contrat (L251-2 CCH pour le bail à construction). Ce transfert de propriété peut donner lieu à une indemnité au profit du preneur. Le plus souvent, aucune indemnité n’est versée. ? Cession du terrain au profit du preneur
    Si le bailleur est une personne morale, lorsque le bail à construction est assorti d’une clause spéciale prévoyant le transfert de la propriété du terrain au preneur moyennant le versement d’un supplément de loyer, les sommes et prestations de toute nature reçues par le bailleur en paiement du prix de cession du terrain ne peuvent pas être considérées comme des loyers et imposables comme tels (151 quater CGI). ? Conséquences de l’extinction du bail
    Sauf clause contraire, les droits du preneur s’éteignent en même temps que le bail à long terme. Seules les servitudes consenties pour la réalisation des travaux de réhabilitation ou des constructions survivent à la fin du bail.

    2. La résiliation anticipée
    Le bail à long terme peut être résilié de manière anticipée en raison :
    D’un défaut de jouissance de la part du preneur : manquement à son obligation de maintenir le bien en bon état de réparation, dégradation volontaire du bien, etc.  Du défaut de paiement de la redevance ou du loyer par le preneur.
    La jurisprudence distingue plusieurs cas de résiliation anticipée :
    La cession simultanée, par le bailleur et le preneur, de leurs droits à un acquéreur unique,  l’apport du terrain par le bailleur à la société locataire, la fusion des sociétés bailleresse et preneuse, la cession anticipée du terrain par le bailleur au profit du preneur.

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