L’usufruit locatif social 5

    L’usufruit locatif social 5

    01/10/2019 EXPORT FIS 99 Aucun commentaire

    Le suivi de l’opération

    Selon les organismes rencontrés, le montage d’une opération en ULS relève des mêmes logiques que celles constatées pour les opérations en VEFA : montage de l’opération plus rapide en termes de délai et mobilisant par voie de conséquence, moins de ressources humaines en interne, mais avec les mêmes effets corolaires que pour la VEFA en termes de maîtrise du projet.

    1. Conception des logements

    Une des difficultés rencontrées porte sur la conception des projets. Bien que, à l’instar de la VEFA, l’organisme Hlm ne doit pas intervenir au stade de la conception, une différence sensible peut être notée : les promoteurs cherchent à compacter les surfaces et à offrir des prestations a minima pour proposer des prix attractifs, les bailleurs demandent des surfaces plus grandes et des prestations durables. Comme pour les VEFA, un compromis est alors à trouver dans le cahier des charges de conception.

    1. Suivi de chantier

    Comme en VEFA, n’étant pas maître de l’ouvrage, le bailleur n’intervient pas sur le chantier.

    1. Réception des logements

    Le bailleur réceptionne les logements à double titre :  en tant qu’usufruitier,  en tant que mandataire des nus-propriétaires.

    Comment se déroule la gestion du bien ?

    Comme pour un immeuble construit en vente en l’état futur d’achèvement, un syndic de copropriété provisoire est désigné par le promoteur jusqu’à la première assemblée générale qui élit le syndic définitif. En pratique, les copropriétaires élisent souvent le syndic provisoire. Le règlement de copropriété régit l’ensemble des règles spécifiques à l’ULS. Généralement, c’est l’usufruitier qui a le droit de vote et le nu-propriétaire est convoqué aux AG. Il n’a le droit de vote que pour des travaux de structure définis dans le règlement de copropriété, ce qui, dans la pratique et compte tenu de la durée du démembrement, est assez rare.  Les baux d’habitation doivent reproduire les dispositions du code de la construction et de l’habitation des articles L253-4 à L253-8 qui sont d’ordre public. Ces articles précisent les conséquences de l’extinction de l’usufruit sur le bail d’habitation. Aucune obligation règlementaire ne régit la gestion des logements en usufruit et de leur entretien.

    Le dénouement de l’usufruit

    1. Remise en état du bien

    Les organismes HLM doivent garantir la maintenance des biens en usufruit. Les parties conviennent dans la convention d’usufruit comment sera exprimée cette obligation. Ainsi, l’usufruitier pouvant être amené à remettre les logements et les parties communes concernées en bon état, il est nécessaire de prévoir une provision destinée à couvrir cette obligation.

    1. Situation des locataires

    Les bailleurs sociaux doivent anticiper la sortie du bail environ deux ans avant l’extinction de l’usufruit. Sous réserve que cela soit prévu dans les actes notariés d’acquisition de l’usufruit, il peut y avoir une automaticité de la fin de l’usufruit en cas de vacance dans les deux ans précédant l’échéance. Cette disposition, pour être intéressante, doit notamment prévoir le versement d’une indemnité au bailleur social, celle-ci étant établie sur la base des loyers restant à courir jusqu’au terme initial de l’usufruit dans l’hypothèse où l’usufruit est résilié d’un commun accord avant son échéance.

    En fin de bail, le locataire bénéficie de plusieurs droits d’ordre public. La suite de son parcours résidentiel doit être anticipée par un dialogue avec le bailleur et le nu-popriétaire dans les deux ans précédant l’échéance pour aboutir, six mois avant la fin de l’usufruit, à la solution la plus adaptée : possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente, possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le plein-propriétaire, proposition de relogement dans le parc social du bailleur ou d’un bailleur implanté sur le même territoire si le locataire est toujours sous les plafonds de ressources.

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