Avantages

Avantage financier :

La pratique des baux à long terme permet de rationaliser le coût de l’opération et d’investir peu, voire pas, de fonds propres. Le foncier et la viabilisation du terrain sont les variables essentielles d’ajustement en fonds propres.

Implantation :

Cela peut permettre à un organisme en situation de choix de s’implanter sur des territoires où il n’intervient pas encore.

Relations partenariales avec les collectivités locales :

Considérant que le bien leur reviendra en fin de bail, les relations entre l’organisme et la Commune bailleresse sont plus étroites. Il peut ainsi être négocié avec elle :  des subventions d’équilibre en cas d’opérations difficiles à boucler (notamment en zone 3),  Des interventions ou des participations au titre de la gestion ou de l’entretien des espaces extérieurs, des garanties sur les loyers (par exemple dans le cas où la commune impose des cellules commerciales, ou pour des ouvrages à usage spécifique).

Inconvénients

Deux situations sont à observer :  en cours de bail, la question du système de financement se pose, quand par exemple, la collectivité souhaite se dessaisir des biens et donner l’entière propriété à l’organisme à travers la vente du terrain.  A l’expiration du bail, une fois que l’immeuble devient propriété de la collectivité, l’organisme Hlm peut se voir accorder un prêt CDC transfert de patrimoine pour  « racheter » le bien à la collectivité.

Ainsi,

En cours de bail, si la collectivité souhaite se dessaisir des biens et donner l’entière propriété à travers la vente du terrain à l’organisme, se pose alors la question du financement du terrain ; – A l’expiration du bail, l’organisme a la possibilité d’obtenir un prêt transfert de patrimoine pour financer le rachat du bien de logements locatifs sociaux conventionnés à la collectivité.

1 Il est essentiel pour les organismes HLM d’anticiper le terme des baux de longue durée, en particulier pour ceux qui en ont une forte proportion au sein de leur patrimoine. En effet, la majorité des conventions de bail ne prévoyant aucune clause spéciale, la propriété des biens sera automatiquement transférée dans le patrimoine de la collectivité bailleresse. L’organisme ayant beaucoup de biens en baux à long terme risque une perte sèche de patrimoine, et donc une perte financière importante. L’anticipation, 5 ou 10 ans avant l’échéance des baux, permettrait de prévoir une autre issue : une éventuelle reconduction du bail, une négociation avec la collectivité bailleresse afin de récupérer la propriété du bien contre des travaux de réhabilitation, l’étude du rachat de certains biens.

2 Comme pour les opérations « classiques », il y a lieu de s’assurer : de la clientèle potentielle sur le site : notamment en milieu rural, le nombre et la typologie des logements doivent être adaptés aux caractéristiques du marché local, des équilibres financiers : parfois en construction neuve dès lors que les coûts de viabilisation sont importants, et dans le cas d’ouvrages à réhabiliter, particulièrement dans les zones classées « monuments historiques », il arrive que même avec la remise du bien à titre gracieux, le montant des travaux rendent difficile le bouclage de l’opération ; dans ce cas, il pourra être sollicité une subvention auprès de la collectivité locale ;la durée du bail doit être au moins aussi longue que celle des emprunts ;les baux de location doivent intégrer une clause selon laquelle la location du logement cessera à l’extinction du bail à long terme ; cette disposition est indispensable dès lors qu’on s’approche de l’échéance du bail à long terme.