Avant la signature du contrat de location, l’agent immobilier ou le propriétaire est en droit de demander également certains documents à la ou les personnes se portant caution. Il s’agit des mêmes que cité précédemment.

Nous constatons bien à quel point le but desdits documents ont pour but de vérifier l’identité, le domicile, les activités professionnelles ainsi que les ressources du garant. Il convient, toutefois, de noter que vous ne pouvez pas refuser à une personne résidant à l’étranger ou ne bénéficiant pas de la nationalité française de se porter garant.

Le Défenseur des droits se retrouve régulièrement à devoir traiter ce genre de différend. Imaginons que vous receviez dans votre agence un étudiant venant de la Martinique pour poursuivre son cursus en métropole.  Ses parents se proposent de se porter caution pour lui.

Comme nous l’avons vu, vous allez pouvoir vous baser notamment sur les revenus du candidat et de sa famille pour évaluer son dossier, ou encore sur leur situation professionnelle. Au vu de ce que nous avons énoncé, il apparait clairement que vous devez accepter que les parents de cet étudiant se portent caution. Le refuser au motif qu’ils résident en Outre-Mer serait bien évidemment un fondement tout à fait illégal.

La question de la caution est d’autant plus importante quand vous louez des studios ou T1 à des étudiants. Il s’agit, de surcroît, d’un marché très important pour les agences. L’âge, comme vous le savez désormais, est un critère discriminatoire inscrit dans le Code pénal, vous ne pouvez donc vous baser sur la jeunesse des étudiants pour leur refuser un logement. Vous ne pouvez non plus le leur refuser sous prétexte que les étudiants sont bruyants (ce qui tomberait sous le coup de la discrimination en raison des mœurs). C’est pourquoi, afin de ne pas poser de critères discriminatoires mais pour garantir un dossier solide, vous pouvez (devez) veiller à ce que le garant présente une capacité financière suffisante mais là encore il s’agit d’être vigilant. En effet, le Défenseur des droits a demandé à une agence immobilière de modifier ses pratiques après avoir constaté qu’elle avait refusé de louer à une personne au motif que ses parents, qui se portaient caution, avaient pour revenu une pension d’invalidité. (Décision MLD-2014-178 en date du 8 décembre 2014). Dans ce cas précis, il s’agit de veiller à prendre en compte l’ensemble des revenus de la caution y compris ses revenus immobiliers ou encore ses allocations, à défaut il s’agira d’une discrimination indirecte.

Nous attirons à présent votre attention sur les sociétés d’assurance garantissant les loyers impayés. Ces dernières ne doivent pas non plus poser de conditions discriminatoires. Par exemple, a été condamné le fait de demander au garant un document d’identité français (Tribunal d’Instance de Montpellier, 3 avril 2008, jugement n°11-07-001540) dans la mesure où il s’agit d’une discrimination fondée sur la nationalité.

Concrètement, vous avez sélectionné le futur locataire et quelques jours avant la remise des clefs, vous découvrez qu’il est malade, séropositif par exemple. Vous êtes alors tenté de demander plus de garanties. Confrontée à ce cas d’espèce, la Cour de cassation a retenu le caractère discriminatoire intentionnellement excessive et disproportionnées de cette demande (Cour de cassation, Chambre criminelle, 25 novembre 1997).

C’est pourquoi, somme toute, il est préférable de rédiger une liste pré établie des documents à fournir pour finaliser la constitution du dossier que vous donnerez à tous les candidats. Les documents seront donc strictement identiques d’un candidat à l’autre. Cela vous évitera de tomber sous le coup de la loi en demandant des garanties disproportionnées.

Vous avez sélectionné le candidat, vous allez à présent compléter le bail avec ses informations. Mais attention, là encore, celles-ci doivent être objectives.

Il va de soi que vous devez renseigner ses nom et prénom, date et lieu de naissance, son numéro de téléphone et même le nombre d’occupants prévus (ce afin d’évaluer au plus juste la consommation des charges).

Il s’agit ensuite d’être vigilent quant aux clauses qui seront incorporées dans le bail. Par exemple, il est de plus en plus fréquent d’introduire une clause interdisant aux locataires de fumer dans le logement. En effet, bien souvent, les propriétaires peuvent ne pas être très enclin à louer leur bien à des fumeurs. On pourrait donc s’en assurer en rajoutant un paragraphe dans le contrat de bail. A ce jour, sachez qu’il n’existe aucune clause légale interdisant de fumer dans un bien loué. En d’autres termes, le locataire demeure libre de fumer dans l’appartement loué ou sur le balcon. Une telle clause serait surement annulée par le Juge dans la mesure où elle serait considérée comme portant atteinte à la vie privée eu égard à l’article 9 du Code civil. En revanche, il devra se soumettre à l’interdiction de fumer dans les locaux communs.

Une fois formalisé l’engagement à ne pas discriminer, les conditions de la location peuvent être définies. Il s’agit ici de recueillir toutes les informations nécessaires à la mise en location.

Encore une fois, les informations demandées devront être absolument objectives. Dans un premier temps, celles-ci devront porter sur les caractéristiques du bien : le nombre de pièces, la localisation, les informations sur la copropriété le cas échéant, l’état d’entretien du logement, les éléments d’équipement et de confort, le mobilier si la location est meublée, ou encore l’accessibilité le cas échéant.

Ensuite, il s’agira de décrire la situation du propriétaire ainsi que les raisons pour lesquelles il souhaite proposer son bien à la location. Cette procédure vous permet, en tant que professionnel, de garantir la location d’un bien décent en conformité avec la réglementation.